Ayer como Director del Master de Turismo Internacional de EAE Business School me llamaron desde La Linterna de la COPE para dar mi visión sobre las razones que llevan a los fondos de inversión a poner foco en los campings.
Como sociólogo y profesional del turismo, antes de la entrevista revisé los últimos datos del sector. Para ello me leí todas las noticias de los diarios económicos sobre el tema e hice una investigación profunda con ChatGpt para tener más contexto. (Más abajo os pego la respuesta). Sin embargo, hay cuestiones que ningún analista destaca a la hora de reflexionar sobre las inversiones y que para mi son clave.
Os dejo las respuestas que preparé antes de la llamada:
¿Por qué ese boom de inversión en los campings?
Obervan el mercado, con inteligencia.
Residencias universitarias, Residencias para mayores.
El turismo es la industria número uno de nuestro país. crece cada año. El turismo urbano estuvo con grandes transacciones recientes en Madrid en turismo de lujo en los últimos años.
Si pensamos en turismo internacional turismo al aire libre, caravanas, parece que en el rural y la costa podría que gana presencia el camping. Sin duda una infraestructura turística que está en crecimiento, es rentable y por varias razones coyunturales parece que ha llegado el momento en el que los fondos quieren apostar por ellos.
PILAR.- ¿En qué se fijan estos fondos de inversión a la hora de poner el dinero? ¿Rentabilidad? ¿o algo más?
Evidentemente el factor clave es que es rentable. Pero más allá de los números, hay más razones. Seguro. Yo a mis alumnos les digo que en cualquier plan de negocio se fijen mucho en la superestructura. Que hagan un buen análisis del macroentorno.
La vivienda. Saturación ciudades.
A mi me encanta ver la evolución de las ciudades y veo que ciudades como Madrid están saturadas, hay mucho conflicto de viviendas, desahucios… al final las ciudades son de sus ciudadanos… y los políticos lo saben.
Sin duda, la masificación y la turismofobia es un problema identificado. Parece mucho más sostenible socialmente que invertir en vivienda en el centro de un barrio de Madrid, desalojos, turismofobia, el conflicto no viene bien a nadie y el impacto de los campings es mucho menor.
Hay más control sobre el volumen de personas. Lo de los apartamentos está generando muchos problemas a las ciudades de gestión de seguridad, residuos, etc.
ÁNGEL.- ¿A quién pertenecen mayoritariamente los campings de nuestro país? ¿Son pequeños negocios? ¿empresas grandes?
Históricamente han sido pequeños negocios familiares. La mayoría todavía siguen en manos de familias o pequeños empresarios. Sin embargo, en los últimos años se está produciendo una tendencia de consolidación, con fondos nacionales e internacionales comprando y gestionando varios campings a la vez. Este proceso todavía está comenzando en España, pero se espera que en los próximos años los grandes grupos aumenten significativamente su presencia en el sector.
PILAR.- ¿Se ha modernizado este negocio en los últimos años? ¿Eso ha podido atraer esta inversión?
Sí, el negocio se ha modernizado mucho últimamente. Han surgido modelos como el glamping, que ofrece una experiencia más premium. También se han mejorado infraestructuras, se han creado áreas especiales para caravanas y autocaravanas, y se han incorporado piscinas, parques acuáticos y restaurantes.
La llegada inicial de fondos de inversión, interesados por la alta rentabilidad potencial, ha permitido inyectar capital en los campings que antes no tenían suficientes recursos para modernizarse por su cuenta. Gracias a este capital, los establecimientos han podido mejorar infraestructuras, incorporar el glamping y otros servicios premium, lo cual atrae a más clientes, incrementa ingresos, y vuelve a atraer aún más inversión.
En resumen, la modernización del sector no solo atrae inversiones, sino que, efectivamente, muchas veces es el resultado directo de esas inversiones iniciales. Esto crea un efecto multiplicador: primero llega el capital que moderniza, y después esa modernización atrae aún más capital, consolidando así el auge del sector.
ÁNGEL.- ¿Es el sector del turismo un gran atractivo para este tipo de grandes fondos de inversión?
Sin duda. España es uno de los principales destinos turísticos del mundo, lo que asegura una demanda estable y creciente. Para los fondos, invertir en turismo y en concreto en campings es una forma atractiva de diversificar sus carteras frente a otros activos, como la vivienda residencial, que pueden estar más expuestos a riesgos regulatorios o de mercado. Además, la rentabilidad de los campings ahora mismo es especialmente interesante, comparable o superior a otros segmentos turísticos más tradicionales como hoteles.
Coyuntura de margen de crecimiento. Turismo internacional…
Ubicación. Pero además de la rentabilidad, los fondos buscan campings bien ubicados, especialmente en zonas costeras donde hay restricciones para nuevas construcciones, lo que asegura una alta ocupación
PILAR.- ¿En otros países de nuestro entorno están los fondos de inversión interesados en los campings?
Sí, es algo habitual en Europa. En Francia, Reino Unido, Alemania e Italia, por ejemplo, grandes fondos ya tienen presencia consolidada en el sector camping desde hace años. Francia, concretamente, es el mercado más desarrollado, con grandes cadenas gestionadas por grupos inversores. En comparación, España tiene un sector menos consolidado, lo que precisamente atrae a los fondos internacionales, que ven en nuestro país una oportunidad única para aplicar modelos de éxito ya probados en estos mercados europeos.
Pocos campins en España. 1200 por mas de 7000 en Francia. Triplica en pernocaciones. Replicar modelos.
Aquí os dejo la investigación profunda de Chatgpt:
Campings en la Costa: Normativa, Inversión y Tendencias Actuales
Normativa de costas y uso del suelo en campings costeros
La Ley de Costas (22/1988) y su normativa desarrollan fuertes restricciones para construir en el litoral español. En la zona de servidumbre de protección (los primeros 100 metros tierra adentro desde la costa en suelo no urbanizado) está prohibido edificar viviendas u hoteles permanentemente. Sin embargo, se permite la existencia de campings siempre que sus instalaciones sean desmontables, considerándolos una forma de acampada organizada. Es decir, un camping con bungalows móviles o tiendas no se equipara a un hotel a efectos legales de la costa, lo que ha facilitado su presencia en primera línea de mar.
En la ribera del mar y playas (dominio público marítimo-terrestre) propiamente dicho, la ley prohíbe ocupaciones permanentes sin título. Los campings existentes en estas zonas suelen operar mediante concesiones administrativas otorgadas por Costas. Tras la reforma de 2013, estas concesiones pueden extenderse hasta 75 años como máximo
eurofins-environment.es, dando seguridad jurídica a antiguos propietarios cuyos terrenos pasaron a ser dominio público con la ley de 1988. Aun así, la norma actual impide nuevas edificaciones en la costa (tanto en el dominio público como en la servidumbre), y tampoco permite ampliaciones que aumenten altura o superficie de lo ya construido. Esto supone que la apertura de nuevos campings en primera línea es compleja, pues solo se autorizan instalaciones ligeras y removibles, respetando siempre el carácter público y natural del litoral.
Cambios recientes: protección climática y efectos en campings
En años recientes, la legislación de costas se ha enfocado en la adaptación al cambio climático y la mitigación de riesgos. Las autoridades pueden llegar a revocar autorizaciones o concesiones si la seguridad lo exige por fenómenos como la regresión de playas o inundaciones, primando siempre la protección de las personas y el medioambiente. Un caso destacado es Cataluña, donde casi la mitad de los campings se ubican en áreas susceptibles de inundación por riadas o temporales. Tras episodios graves (como la DANA de 2021 que inundó el camping Els Alfacs en Alcanar), la Generalitat aprobó en 2024-2025 un decreto para revisar la viabilidad de estos campings y exigir planes de autoprotección actualizados.
Las medidas catalanas incluyen la creación de un fondo público para casos extremos en que un camping deba cerrar o reubicarse por riesgo hídrico. Este fondo financiará inversiones privadas o municipales para crear nuevos alojamientos turísticos o ampliar otros existentes, compensando la posible pérdida de plazas si algún camping costero debe cesar su actividad en su ubicación original
elpais.com. En lugar de una clausura sin más, se plantea reubicar la oferta en zonas más seguras, con ayudas a los empresarios afectados. Aunque la prioridad es mantener los campings funcionando con garantías de seguridad, la administración ha advertido que “si hay que cerrar alguno, se cerrará”
elpais.com. En conjunto, estos cambios normativos recientes buscan equilibrar la protección del litoral y la actividad económica: no se permiten nuevos “chiringuitos” ni construcciones residenciales en primera línea, pero se dan vías para que infraestructuras turísticas de larga tradición (como ciertos campings familiares) puedan adaptarse, trasladarse tierra adentro o modernizarse sin desaparecer por completo.
Campings costeros en el punto de mira de los fondos de inversión
Paralelamente a las reformas legales, el sector del camping vive un auge que no ha pasado desapercibido para los inversores. Muchos campings –incluyendo establecimientos costeros emblemáticos– han cambiado de manos hacia fondos de inversión en los últimos años, aprovechando la creciente demanda turística. Por ejemplo, tras la pandemia se produjo la entrada del fondo francés Infravia, que en 2021 invirtió 400 millones de euros en la compra de la cadena europea Sandaya, incluyendo campings españoles tan conocidos como el Cypsela Resort (Costa Brava). También el grupo Homair, líder en Francia, fue adquirido por el fondo Montefiore años atrás, señal de una consolidación impulsada por capital riesgo.
Empresas españolas especializadas han seguido esta tendencia. La gestora Meridia Capital lanzó en 2021 su vehículo Meridia Glamping Program para adquirir y reposicionar campings de alto nivel. A marzo de 2023 ya había comprado 9 campings por toda España (Girona, Cádiz, Huesca, Almería, Asturias, etc.) con una inversión comprometida de más de 130 millones de euros. Estos activos, que suman cerca de 1.850 unidades alojativas (bungalows, cabañas…), se gestionan bajo marcas modernas (como WeCamp) y buscan transformar campings tradicionales en “glampings” con servicios mejorados. Meridia prevé destinar entre 250 y 300 millones € para formar una cartera de 25-30 campings en España, e incluso evalúa expandirse a Portugal o Francia. Otro ejemplo es HolaCamp, un nuevo vehículo inversor formado en 2023 por empresarios del sector, que arrancó con 7 campings en cartera (Sitges, Palamós, Chilches, etc.) y planea invertir 30 millones € para gestionar una treintena de campings en 2024
Es destacable que muchos de estos campings costeros adquiridos por fondos eran negocios familiares. Ante la necesidad de financiar mejoras (nuevas piscinas, bungalows, parques acuáticos) y la complejidad administrativa de operar en zona litoral, sus antiguos dueños han visto con buenos ojos vender total o parcialmente a inversores profesionales. No se trata de “pelotazos” urbanísticos –ya que la ley impide recalificar el suelo de camping para otros usos residenciales–, sino de poner en valor el camping como activo turístico. Los fondos, por su parte, encuentran atractivo en estos terrenos bien situados en la costa, donde la oferta es limitada (no surgen campings nuevos fácilmente por la normativa) pero la demanda turística va en aumento. También se está invirtiendo en nuevos proyectos dentro de lo posible: algunas empresas exploran la creación de campings en zonas costeras permitidas (por ejemplo, en segundas líneas o áreas rurales cercanas al mar), así como la reubicación de campings veteranos a emplazamientos más elevados. Incluso la Generalitat catalana ha mencionado la posibilidad de nuevos campings tierra adentro sufragados en parte por el fondo de recuperación, para recolocar plazas que hoy están en primera línea inundable
elpais.com. En resumen, lejos de abandonarse, el camping de costa está viviendo una renovación empresarial, con fondos nacionales e internacionales integrándose en un sector antes atomizado.
Auge de las caravanas y su impacto en la demanda de campings
El turismo itinerante está en pleno auge. En España, el caravaning (viajar con autocaravana, caravana o furgoneta camper) ha experimentado un crecimiento explosivo, lo que se ha traducido en mayor afluencia a campings y áreas de pernocta. Solo en julio y agosto de 2020 se matricularon 2.924 vehículos “casas rodantes” nuevos, lo que supuso un incremento del 44,8% respecto al año anterior. Durante la pandemia, muchos viajeros descubrieron esta forma de turismo, cambiando vuelos y hoteles por rutas en carretera, lo que disparó las reservas de autocaravanas un 29% aquel verano. Esta tendencia ha continuado: el presidente de la asociación ASEICAR afirmó que los nuevos aficionados al caravaning “han venido para quedarse”, consolidando una demanda que ya venía al alza.
El impacto en los campings ha sido muy positivo. Tras las restricciones de 2020, los campings fueron de los primeros alojamientos en recuperarse: en 2021 lograron liderar las pernoctaciones extrahoteleras en España durante la temporada de verano, alcanzando e incluso superando los niveles pre-COVID. Muchas familias optaron por vacaciones al aire libre, en parcelas amplias y seguras, favoreciendo a este sector. Los gestores de campings han respondido adaptando sus instalaciones al cliente itinerante: desde habilitar más parcelas con enganches para autocaravanas, hasta ofrecer tarifas especiales de solo pernocta con servicios básicos (lo que se conoce como áreas “stop&go” dentro del propio camping).
Aun con casi 80.000 plazas para autocaravanas dentro de campings españoles, la infraestructura especializada sigue por detrás de otros países europeos. En España existen unas 1.100 áreas públicas de servicio y estacionamiento de autocaravanas (además de los campings), mientras que en Francia hay más de 6.000 áreas dedicadas. Este déficit de espacios ha llevado a aglomeraciones puntuales y quejas de usuarios, pero también indica un potencial de crecimiento. El boom del caravaning ha incentivado a algunos municipios a regular y crear áreas camper, y a los campings a modernizarse para atraer a este perfil de cliente. En definitiva, ha aumentado la demanda de plazas de camping, especialmente en destinos de costa y montaña populares entre autocaravanistas. La naturaleza accesible, la libertad de movimiento y las medidas de distancia social han consolidado el camping-caravana como una de las tendencias de viaje en auge, contribuyendo al momento dulce que vive el sector camping.
Inversores: del ladrillo al camping, ¿un mismo juego?
Buena parte de los fondos inversores que aterrizan en campings son los mismos que operan en otros sectores inmobiliarios (vivienda en alquiler, hoteles, residencias, etc.). La búsqueda de nuevos nichos alternativos ha llevado a que gestoras tradicionales diversifiquen su cartera hacia el denominado “open air hospitality”. Según expertos de CBRE, los campings se han convertido en un asset class más dentro de la estrategia de los inversores, al igual que ha ocurrido con el student housing (residencias de estudiantes) o el senior living (viviendas para mayores). En España, el segmento seguía hasta hace poco dominado por pymes familiares, pero ahora grandes fondos internacionales (Blackstone, Brookfield, KKR, PAI Partners, etc.) están mostrando interés en nuestro mercado de campings. Muchos de estos nombres son bien conocidos por su peso en el sector de la vivienda y otros inmuebles. Su entrada sugiere que consideran el camping tan atractivo como, por ejemplo, invertir en apartamentos en alquiler o en hoteles vacacionales.
¿Por qué fondos especialistas en vivienda se fijan en los campings? Principalmente por su rentabilidad atractiva y crecimiento (que detallaremos más adelante), y porque ofrecen una vía de diversificación frente a eventuales cambios regulatorios en vivienda. En España, la incertidumbre normativa en el mercado residencial –como controles a los alquileres o la intervención de la Sareb– está llevando a algunos inversores a redirigir capital hacia activos “operacionales” de turismo. De hecho, gestoras como Azora (famosa por su cartera de vivienda en alquiler) llevan años posicionándose también en hoteles y otros alojamientos vacacionales, y se espera que extiendan su foco a campings de alto nivel. Por su parte, Meridia inició su programa de campings dentro de su fondo inmobiliario Meridia IV, para luego segregarlo en un vehículo específico dada la singularidad del producto. Esto muestra que incluso actores locales reconocen que gestionar campings requiere know-how especializado (operadores, touroperadores, etc.), pero a la vez encaja en sus estrategias inmobiliarias de obtener valor mediante reposicionamiento de activos.
Es posible que, si las condiciones cambian, estos fondos ajusten sus apuestas sectoriales. Por ejemplo, The Open Air Property Telescope de EY prevé que la actividad inversora en campings en España alcance 900 millones de euros en cinco años, situándonos como el segundo mercado europeo de mayor crecimiento tras Portugal. Pero esa proyección asume estabilidad normativa y fortaleza de la demanda. Si una reforma legal limitase gravemente la actividad de campings en costa (p. ej., reduciendo concesiones o plazas), probablemente algunos inversores migrarían su dinero a otros segmentos de real estate. De momento, el apetito sigue al alza, apoyado en fundamentos sólidos de turismo y en la profesionalización del sector. Los gigantes inmobiliarios están aprendiendo que un camping bien gestionado puede ser tan rentable como un edificio residencial, y ofrecen contratos a largo plazo con operadores especializados, lo que reduce riesgos. En suma, hay vasos comunicantes entre vivienda y campings en cuanto a quién aporta el capital, aunque la naturaleza del negocio difiera: el real estate tradicional se une con la gestión turística en estos activos híbridos.
Rentabilidad del segmento y comparación con Europa
El interés inversor por los campings se explica en gran medida por sus atractivas rentabilidades. Invertir en un camping en España se considera rentable y relativamente seguro: se estima que puede lograr retornos en el entorno del 12% anual, muy por encima de activos inmobiliarios tradicionales como oficinas o vivienda en renta. En los años previos a la pandemia (2015-2019), el sector camping creció con fuerza (alrededor de +19% en demanda), y tras el COVID-19 se ha consolidado como una opción de moda para muchos viajeros. Esto se ha traducido en ingresos en alza para los campings y, por ende, en mejores cifras para sus propietarios. Analistas de Savills señalan que con un buen reposicionamiento, un camping de calidad puede alcanzar rendimientos superiores al 12%, comparables a los de un hotel vacacional, pero con costes operativos más optimizados. Por ejemplo, introduciendo glamping (alojamiento lujoso en tiendas o cabañas) y alargando la temporada más allá del verano, es posible amortizar la inversión en pocos años y mejorar notablemente la cuenta de resultados.
A nivel europeo, la industria del camping está mucho más desarrollada en ciertos países, lo que aporta datos interesantes para comparar. Europa es la reina mundial de los campings: suma cerca de 280 millones de pernoctaciones al año en estos alojamientos, con un crecimiento anual entorno al 13% durante casi una década. España contribuye con unos 40 millones de noches, pero está por detrás de potencias como Francia (casi 89 millones), Reino Unido (49 millones) o Alemania (27,5 millones)
hosteltur.com. También en número de establecimientos estamos rezagados (unos 1.190 campings en España frente a 7.960 en Francia o más de 5.000 en Reino Unido)
hosteltur.com. Sin embargo, esto no significa que el negocio en España sea débil, sino más concentrado y con margen de crecimiento. De hecho, Francia, Reino Unido, Holanda o Alemania tienen largas tradiciones campistas y grandes cadenas nacionales, por lo que el mercado allí está más consolidado y profesionalizado que el español.
Porcentaje de campings gestionados por operadores profesionales en Europa. En países con mayor recorrido en este sector se aprecia una mayor intervención de inversores institucionales: por ejemplo, en Francia alrededor del 17% de los campings están operados por grandes grupos, frente a solo un 7% en España. Reino Unido ronda el 10% y Países Bajos el 12%, indicando que todavía predominan los pequeños empresarios independientes, pero menos que en España. Esta fragmentación del mercado español es justamente lo que atrae a fondos en busca de oportunidades de consolidación: ven la posibilidad de aplicar economías de escala y modernizar instalaciones obsoletas, replicando modelos de éxito probados en Francia o el Reino Unido. Las rentabilidades en Europa no se publican tan abiertamente, pero el hecho de que existan grupos paneuropeos (como Vacanceselect, propietaria de cadenas como Canvas Holidays y recientemente fusionada con European Camping Group) sugiere que también allí es un negocio lucrativo y estable. En Francia operan figuras destacadas como Parkdean Resorts o Flower Campings, y en Italia cadenas como Club del Sole, todas con el respaldo de inversores privados internacionales.
En conclusión, España ofrece en 2023-2025 un escenario muy interesante en el segmento de campings: combinación de normativa exigente en costa (que limita la oferta nueva y obliga a ser creativos con la existente), una demanda turística en auge (especialmente por el tirón de caravaning y el deseo de naturaleza tras la pandemia) y rentabilidades por encima de la media europea gracias a ese desajuste entre oferta y demanda. Los fondos de inversión –muchos provenientes del sector inmobiliario tradicional– han detectado este nicho y están actuando como catalizadores de la transformación del camping español, con capital para invertir en mejoras y expansión. Habrá que vigilar cómo evolucionan las leyes de costas ante el cambio climático y cómo responden estos inversores: por ahora, todo apunta a que el turismo al aire libre seguirá al alza y que los campings de costa, bien gestionados, continuarán siendo un negocio rentable tanto para sus operadores como para los propietarios del suelo (sean públicos o privados bajo concesión). Las experiencias de países vecinos nos indican que profesionalizar y escalar el producto no solo mejora la rentabilidad, sino que también puede hacerse compatible con la sostenibilidad del litoral, siempre que se respeten las normas de conservación y se planifique con sentido común.
Fuentes: Informes sectoriales de Deloitte y EY, noticias de prensa especializada (Hosteltur, Idealista/news, EjePrime, El País) y normativa legal (Ley de Costas y reglamentos)
elpais.com, entre otras.
